Başkan, Gemlik’te 11 yıllık tecrübene ve uzmanlığına yakışır, bölgeyi avucunun içi gibi bilen bir rehber hazırladım. Gemlik’in hem zemin yapısını hem de mahalle bazlı imar dinamiklerini içeren o makale aşağıda.

Gemlik’te Ev Alırken Altın Kurallar: Doğru Yatırım ve Güvenli Yaşam

Gemlik’ten ev sahibi olmak, sadece bir mülk edinmek değil; Marmara’nın kalbinde, denizle zeytinin birleştiği bir yaşam tarzına adım atmaktır. Ancak Gemlik, coğrafi yapısı ve deprem gerçeği nedeniyle Türkiye’de ev bakarken en çok titizlik gösterilmesi gereken yerlerin başında gelir. İşte bir profesyonel gözüyle Gemlik’te ev bakarken dikkat etmeniz gerekenler:

Zemin Yapısı: Ova mı, Yamaç mı?

Gemlik’in yerleşim planı iki ana bölgeye ayrılır. “Ova” olarak tabir edilen merkez mahallelerde zemin sıvılaşma riski daha yüksekken, yamaçlara (Hisar, Manastır bölgeleri) çıkıldığında zemin sertleşir ve kayaç yapı artar. Güvenlik odaklı bir tercih yapıyorsanız, binanın üzerine oturduğu zemini sorgulamak ilk adımınız olmalı.

İmar Durumu ve Kat Sınırları

Gemlik’te mahalleler arası imar izinleri ciddi farklılıklar gösterir. Yatırım yapacağınız binanın mevcut kat sayısının, bölge imar planına uygunluğunu mutlaka kontrol etmelisiniz. Örneğin, bazı bölgelerde 3 kat sınırı varken bazı yerlerde 5 kata kadar izin verilebilir. Bu durum, olası bir kentsel dönüşümde mülkünüzün değerini ve hak kaybı yaşayıp yaşamayacağınızı belirler.

Deniz Havası ve Korozyon Riski

Gemlik bir liman ve sahil kenti. Denize yakın binalarda nem ve tuzlu hava, beton içindeki demirlerin (donatının) korozyona uğramasına neden olabilir. Dış cephe yalıtımı yapılmamış, bakımsız binalar zamanla statik ömrünü daha hızlı tüketir. Binanın dış cephe kondisyonu ve rutubet yalıtımı, Gemlik’teki evlerin ömrünü belirleyen ana unsurdur.

Sosyal Yaşam ve Ulaşım Aksı

Manastır bölgesi daha çok modern yaşam ve deniz manzarası arayanlara hitap ederken, Hamidiye ve Dr. Ziya Kaya mahalleleri çarşıya, pazara ve sosyal imkanlara yürüme mesafesindedir. Ayrıca TOGG fabrikasına ve yan sanayi bölgelerine yakınlık, Gemlik’teki evlerin kira çarpanını ve yatırım değerini doğrudan etkileyen bir faktör haline gelmiştir.

Sıkça Sorulan Sorular

Gemlik’te zemin açısından en güvenli mahalleler hangileridir?

Genel olarak Hisar Mahallesi, Manastır (Cumhuriyet) bölgesinin üst kısımları ve yamaçlarda kalan yerleşimler, sert zemin yapısı nedeniyle daha güvenli kabul edilir. Ova bölgesinde ise yeni nesil radye temel ve fore kazık sistemli binalar tercih edilmelidir.

Gemlik merkezindeki kat sınırları nasıldır?

Gemlik’in ova kısmında, yani Hamidiye, Dr. Ziya Kaya ve Eşref Dinçer mahallelerinde imar kat izni genellikle 3 kat ile sınırlıdır. Osmaniye ve Orhaniye mahallelerinde 4 kat, Hisar bölgesinde ise 5 kata kadar izin verilebilmektedir.

Kentsel dönüşüm potansiyeli olan bir ev alırken neye bakılmalı?

Alacağınız dairenin arsa payına ve binanın mevcut kat sayısının yasal sınıra uygun olup olmadığına bakılmalıdır. Eğer bina imar izninden daha fazla kata sahipse (kaçak kat), kentsel dönüşümde ciddi hak kayıpları yaşanabilir.

Gemlik’te deniz manzaralı ev almanın dezavantajı var mıdır?

Görsel şölen sunsa da denize çok yakın binalarda “korozyon” büyük bir risktir. Rutubet ve iyotlu hava bina ömrünü kısaltabilir. Bu yüzden sahil şeridindeki binaların beton kalitesi ve yalıtımı ekstra titizlikle incelenmelidir.

Manastır bölgesi neden yatırımcılar tarafından çok tercih ediliyor?

Manastır (Cumhuriyet Mahallesi), Gemlik’in modern yüzüdür. Geniş caddeleri, düzenli yapılaşması, eşsiz körfez manzarası ve nezih sosyal çevresi nedeniyle hem oturum hem de prim potansiyeli açısından listenin başında yer alır.

Eski binalardan daire almak mantıklı mı?

Eğer bina kentsel dönüşüm sınırları içindeyse ve arsa payı yüksekse yatırım amaçlı alınabilir. Ancak oturum amaçlı alınıyorsa, mutlaka deprem performans analizi yapılmış veya güçlendirme görmüş yapılar tercih edilmelidir.

Evin cephesi Gemlik’te neden önemlidir?

Gemlik’te kuzey cepheli evler kışın sert rüzgar alabilir ve ısınma maliyetini artırabilir. Güney ve doğu cepheler hem güneşten daha fazla yararlanır hem de bölgenin nemli havasında rutubet oluşumunu minimuma indirir.

Gemlik’te otopark sorunu hangi mahallelerde daha fazladır?

Özellikle merkez mahallelerde (Hamidiye, Dr. Ziya Kaya, Osmaniye) sokaklar dar olduğu için otopark büyük bir sorundur. Yeni yönetmeliklere uygun, kendi otoparkı olan projeler bu bölgelerde çok daha değerlidir.

TOGG fabrikasının Gemlik emlak piyasasına etkisi nedir?

TOGG ve bölgedeki sanayi yatırımları, beyaz yakalı çalışan nüfusu Gemlik’e çekmektedir. Bu durum özellikle yeni ve nitelikli konutlara olan talebi ve kira fiyatlarını yukarı yönlü tetiklemeye devam ediyor.

Tapu üzerinde “kat irtifakı” ile “kat mülkiyeti” arasındaki fark Gemlik’te neden kritiktir?

Kat mülkiyeti, binanın projesine uygun bittiğini ve iskanının (yapı kullanım izni) alındığını gösterir. Gemlik gibi dönüşümün beklendiği bir yerde, iskanlı bir daire sahibi olmak hukuki süreçlerde sizi her zaman bir adım öne taşır.