Gemlik’te Kentsel Dönüşüm: Güvenli Gelecek ve Müteahhit Seçimi Rehberi

Gemlik’te Kentsel Dönüşüm: Güvenli Gelecek ve Müteahhit Seçimi Rehberi

Gemlik, Kuzey Anadolu Fay Hattı’nın güney kolu üzerinde yer alan ve yapı stoğunun büyük bir kısmı yenilenmeye ihtiyaç duyan bir ilçe. Kentsel dönüşüm, Gemlik için sadece binaların yenilenmesi değil; deniz seviyesindeki sıvılaşma riskinden kaçıp daha sağlam zeminlere ve modern yaşam alanlarına geçişin adıdır. Ancak bu süreçte doğru adımları atmamak, mülk sahiplerini uzun süren hukuki çıkmazlara sokabilir.

Gemlik’in İmar Gerçeği ve Dönüşümün Matematiği

Dönüşüm sürecinde en önemli kalem, arsanın imar durumudur. Belleğimizde yer aldığı üzere; Hamidiye ve Dr. Ziya Kaya mahallelerinde 3 kat, Osmaniye ve Orhaniye’de 4 kat, Hisar mahallesinde ise 5 kat izinleri, dönüşümün ekonomik fizibilitesini belirleyen ana unsurdur. Kat sınırının düşük olduğu yerlerde mülk sahiplerinin üzerine düşen maliyet artarken, Hisar gibi bölgelerde müteahhit ile anlaşma zemini daha kolay kurulabilmektedir.

Doğru Müteahhit Nasıl Seçilir?

Gemlik’te müteahhit seçimi, sadece “en yüksek daireyi kim veriyor?” sorusuna yanıt aramak değildir. Güvenilir bir müteahhit; finansal gücü olan, bölge zeminini tanıyan ve teknik şartnameye sadık kalacak kişidir. Müteahhit seçerken firmanın bitirdiği projeleri yerinde görmek, teknik kadrosunu incelemek ve mutlaka banka teminatı isteyebilmek hayati önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular

Gemlik’te kentsel dönüşüm süreci resmen nasıl başlatılır?

Süreç, mülk sahiplerinden birinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı bir kuruluşa başvurup “Riskli Yapı Tespit Raporu” almasıyla başlar. Raporun onaylanması ve tapuya şerh düşülmesiyle birlikte 60 + 30 günlük yasal süreçler işlemeye başlar.

Müteahhit seçerken finansal yeterlilik nasıl kontrol edilir?

Müteahhit firmanın geçmiş projelerindeki tapu teslim hızına bakılmalıdır. Ayrıca, proje için gerekli olan sermayeyi bloke edip edemeyeceği veya inşaat tamamlama sigortası/banka teminat mektubu sunup sunamayacağı sorgulanmalıdır.

Gemlik’teki kat sınırlamaları dönüşümü nasıl zorlaştırıyor?

Özellikle merkez mahallelerdeki (Hamidiye, Dr. Ziya Kaya) 3 kat sınırı, mevcut binaların çoğunun zaten bu kat sayısında olması nedeniyle “ekstra daire” üretimini engelliyor. Bu durum, mülk sahiplerinin yenileme için cebinden para ödemesini veya devlet destekli kredilere başvurmasını zorunlu kılıyor.

“Teknik Şartname” sözleşmede neden en kritik belgedir?

Teknik şartname, binada kullanılacak demirin kalitesinden asansörün markasına, mutfak dolabından dış cephe yalıtımına kadar her detayı içerir. Bu belge eksikse, müteahhit maliyeti düşürmek için kalitesiz malzeme kullanabilir; bu da Gemlik’in nemli havasında binanın hızla eskimesine neden olur.

Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk kuralı nedir?

Binanın dönüşümüne karar vermek için tüm maliklerin onayı gerekmez. Arsa payı oranında 2/3 çoğunluk sağlandığında, dönüşüm kararı alınabilir. Karara katılmayan 1/3’lük azınlığın payları, diğer maliklere veya açık artırma yoluyla üçüncü kişilere satılabilir.

Kira yardımı ve taşınma desteği şartları nelerdir?

Riskli yapı ilan edilen binada ikamet eden maliklere veya kiracılara devlet tarafından aylık kira yardımı veya bir kerelik taşınma desteği verilir. Ancak aynı anda hem kira yardımı hem de faiz destekli kredi kullanılamaz; ikisinden biri tercih edilmelidir.

Gemlik’in zemin yapısı inşaat maliyetlerini nasıl etkiliyor?

Gemlik merkezdeki “Ova” bölgesinde zemin sıvılaşma riski olduğu için jet-grout veya fore kazık gibi zemin iyileştirme yöntemleri zorunludur. Bu da inşaat maliyetini yamaç bölgelerine göre %20-30 oranında artırabilmektedir.

Müteahhit işi yarım bırakırsa mülk sahipleri ne yapabilir?

Sözleşmede mutlaka “gecikme tazminatı” ve “sözleşme fesih şartları” yer almalıdır. Ayrıca noter onaylı sözleşmede yer alan teminatların devreye sokulması için hukuki süreç başlatılır. Bu riski önlemek için kurumsal ve referansı güçlü firmalar seçilmelidir.

Kentsel dönüşüm kredisi almak avantajlı mıdır?

Eğer müteahhit ile “kat karşılığı” değil de “taahhüt” usulü (parasıyla) anlaşıyorsanız, devletin sunduğu düşük faizli kentsel dönüşüm kredileri büyük avantaj sağlar. Bu krediler, binanın enerji verimliliğine göre farklı limitlerde verilebilir.

Dönüşüm sonrası yeni tapular ne zaman teslim edilir?

Genellikle inşaatın bitimi ve “Yapı Kullanım İzin Belgesi”nin (İskan) alınmasının ardından kat mülkiyeti tapuları hazırlanır. Güvenilir bir müteahhit, iskan sürecini en hızlı şekilde tamamlayan kişidir.