Bursa’nın Yeni Yaşam Aksı: Gemlik Cihatlı Projesi Hakkında Kapsamlı Analiz ve Başvuru Rehberi

Bursa, hızlı nüfus artışı ve birinci derece deprem kuşağındaki konumu nedeniyle güvenli konut arzına en çok ihtiyaç duyan metropollerin başında geliyor. Gemlik ilçesi Cihatlı Mahallesi’nde hayata geçirilen yeni proje, sadece bir imar düzenlemesi değil; kentin kuzey gelişim aksını şekillendirecek stratejik bir hamledir.

Bölgedeki 11 yıllık gayrimenkul tecrübemizle sabittir ki; bu dönüşüm Gemlik’in çehresini değiştirecek sosyal bir gerekliliğin sonucudur. İşte bu dev proje hakkında bilmeniz gereken tüm detaylar.

1. Stratejik Statü: TOKİ Güvencesinde 36 Hektar

Projenin temelini, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 03/12/2024 tarih ve 72885 sayılı Olur’u ile ilan edilen “1 No.lu Gecekondu Önleme Bölgesi” statüsü oluşturuyor. 775 sayılı Gecekondu Kanunu kapsamında atılan bu adım, 36 hektarlık arazinin spekülatif hareketlerden korunarak doğrudan “konutsuz vatandaşlar için konut sahası” olarak planlanmasını sağlıyor.

Gayrimenkul Stratejisi Açısından Önemli:

Arazi mülkiyetinin tamamen TOKİ’ye ait olması, kamulaştırma süreçlerinde yaşanabilecek hukuki tıkanıklıkları ortadan kaldıran ve proje takvimini hızlandıran en büyük avantajdır. Cihatlı 116/15 ve 118/1 parsellerini kapsayan bu alan, Bursa-İstanbul otoyoluna yakınlığıyla lojistik bir değere de sahiptir.

2. Bölge Analizi: Neden Cihatlı?

Cihatlı projesi, teknik ve lokasyon bazlı avantajlarıyla öne çıkıyor:

• Zemin Güvenliği: Gemlik’in kıyı şeridindeki alüvyon zeminin aksine, Cihatlı daha sağlam bir morfolojik yapıya sahiptir. Deprem riskini minimize eden bu zemin yapısı, projeyi bir “güvenli yaşam limanı” kılmaktadır.

• Lojistik Güç: Proje alanı, İstanbul-İzmir otoyoluna ve bölgenin en büyük sanayi yatırımlarına (TOGG vb.) yakınlığıyla stratejik bir konumdadır.

• Panoramik Değer: Engebeli tarım arazisi niteliğinde olan bölgenin topografik yapısı, doğru bir mimari yaklaşımla modern bir peyzaj ve seyir avantajına dönüştürülecektir.

3. Sosyal Odaklı Mimari ve 509 Yeni Konut

Proje, ticari bir gayrimenkul girişiminden ziyade toplumsal faydayı önceleyen bir “Sosyal Konut” modelidir.

Proje Teknik Detayları

4. TOKİ Cihatlı Başvuru Rehberi

Bu projeden konut sahibi olmak isteyen vatandaşların şu adımları takip etmesi kritiktir:

Başvuru Şartları

• İkamet: Gemlik ilçe sınırları içerisinde en az 1 yıl ikamet şartı veya il nüfusuna kayıtlı olmak.

• Mülkiyet: Başvuru sahibinin, eşinin veya çocuklarının üzerine kayıtlı konut olmaması.

• Gelir: Hane halkı gelirinin belirlenen sosyal konut limitleri dahilinde olması.

Başvuru Kanalları

Başvurular resmi ilanla birlikte e-Devlet (TOKİ Hizmetleri) üzerinden veya yetkili bankalar (Ziraat Bankası/Halkbank) aracılığıyla kabul edilmektedir.

5. Planlama Takvimi ve Kritik “Askı” Süreci

Proje süreci, kamu denetimine açık ve şeffaf bir takvimle ilerlemektedir. 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliği, 17/01/2025 tarihinde askıya çıkarılmıştır.

Kritik Uyarı: 2026 başı itibarıyla üst plan onaylanmış olsa da, detayları belirleyecek olan 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı henüz kesinleşmemiştir. Uygulamanın aşamalı olarak 2026 yılı içerisinde hayata geçmesi beklenirken; vatandaşların Bakanlık ve Gemlik Belediyesi kanallarından alt ölçekli planları takip etmeleri, hak kaybı yaşanmaması adına hayatidir.

Sonuç: Sürdürülebilir Kalkınma mı, Tarımsal Maliyet mi?

Gemlik Cihatlı Projesi, “sürdürülebilir kentsel gelişim” ile tarım arazilerinin korunması arasındaki o ince çizgide yer alıyor. Bir gayrimenkul danışmanı olarak değerlendirmem; TOKİ mülkiyetindeki bu kontrollü dönüşümün, Bursa’nın 2026 ve sonrası için kaçınılmaz bir gereklilik olduğudur. Projenin nihai başarısı, tarımsal niteliği olan

Gemlik Cihatlı Sosyal Konut Projesi: Sıkça Sorulan Sorular

1. Gemlik Cihatlı Projesi tam olarak nedir?

Bu proje, Bursa’nın Gemlik ilçesi Cihatlı Mahallesi’nde, yaklaşık 36 hektarlık bir alanda hayata geçirilen bir toplu konut hamlesidir. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından “1 No.lu Gecekondu Önleme Bölgesi” ilan edilen alan, tamamen TOKİ mülkiyetinde olup güvenli ve planlı bir yerleşim alanı oluşturmayı hedefler.

2. Proje kapsamında kaç adet konut inşa edilecek?

Proje kapsamında toplamda 509 adet sosyal konut inşa edilmesi planlanmıştır. Bu konutların içerisinde çekirdek ailelerin ihtiyaçlarına yönelik 35 adet 2+1 tipi daire de bulunmaktadır.

3. Cihatlı projesine kimler başvurabilir?

Başvurular genellikle şu kriterlere göre kabul edilmektedir:

• Gemlik ilçe sınırlarında en az 1 yıldır ikamet ediyor olmak.

• Kendisi, eşi veya velayeti altındaki çocukları üzerine tapuda kayıtlı bir konutu bulunmamak.

• Hane halkı toplam gelirinin belirlenen üst sınırı aşmaması.

4. Bölgenin deprem güvenliği ve zemin yapısı nasıldır?

Cihatlı bölgesi, Gemlik’in kıyı kesimlerine oranla çok daha sağlam bir zemin yapısına (kayaç yapı) sahiptir. Proje süreci; kapsamlı zemin etütleri, mikrobölgeleme raporları ve DSİ ile UEDAŞ gibi kurumlardan alınan bilimsel onaylar ışığında yürütülmektedir.

5. İnşaat ve yerleşim süreci ne zaman başlayacak?

2026 başı itibarıyla 1/100.000 ölçekli üst planlar onaylanmıştır. Ancak, detaylı yerleşimi belirleyecek olan 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı çalışmaları devam etmektedir. Uygulamanın kademeli olarak 2026 yılı içerisinde hayata geçmesi beklenmektedir.

6. Başvurular nereden ve nasıl yapılıyor?

Resmi başvuru süreçleri başladığında vatandaşlar;

• e-Devlet üzerinden (TOKİ Konut Başvurusu ekranı),

• Veya yetkili kamu bankaları (Ziraat Bankası/Halkbank) aracılığıyla işlemlerini gerçekleştirebilirler.

• Not: Satış detayları ve başvuru takvimi için 07/07/2025 tarihli resmi duyuruları takip etmek önemlidir.

7. Projenin ulaşım avantajları nelerdir?

Cihatlı bölgesi, Bursa-İstanbul otoyoluna olan yakınlığı ve Gemlik şehir merkezine hakim konumuyla stratejik bir noktadadır. Ayrıca bölge, TOGG fabrikası ve diğer endüstriyel merkezlere olan yakınlığıyla da değer kazanmaktadır.