Gemlik’te Imara Yakın Arsalar Araştırma Raporu: 2026 Güncel Analiz

Gemlik’te Imara Yakın Arsalar Araştırma Raporu: 2026 Güncel Analiz

Merhabalar, Ben  Rasim Kılıç (www.acilden.com ve wwww.gemlikemlak.org sahibiyim Sizler için bu araştırmayı gerçekçi ve veri odaklı hazırladım. Gemlik’in emlak piyasası, TOGG fabrikası, liman projeleri ve kentsel dönüşümle hareketli; ancak imara yakın arsalar spekülatif yatırım içerir. “Imara yakın” terimi resmi planlara değil, potansiyel değişikliklere dayanır – garanti yok, risk var. Araştırmayı resmi belediye siteleri, emlak platformları ve haber kaynaklarından derledim (2025-2026 verileri). Özellikle Umurbey Stadyumu karşısına odaklandım, köylerdeki 300 metre imar genişlemesini de dahil ettim. Fiyatlar enflasyonla değişebilir; yatırım öncesi belediyeden (gemlik.bel.tr) ve tapu müdürlüğünden doğrulama yaptır.

1. Genel Gemlik Emlak Piyasası ve Imara Yakın Arsalar

Gemlik, Bursa’nın liman ve sanayi merkezi olarak değer kazanıyor. 2025 Endeksa verilerine göre konut imarlı arsaların ortalama m² fiyatı 9.476 TL; tarla/bağ bahçe tipi arazilerde 3.168-12.550 TL arası. Imara yakın arsalar genellikle zeytinlik veya tarla statüsünde, villa/konut imarı beklentisiyle satılıyor. Potansiyel bölgeler:

• Kurşunlu ve Kumla: Denize yakın, villa imarlı arsalar. Örnek: Kurşunlu’da 295 m² villa imarlı arsa 6.975.000 TL (Emlakjet). Imara yakın zeytinlikler 500.000-55 milyon TL arası.
• Engürücük Mahallesi: TOGG fabrikası etkisiyle sanayi imarı beklentisi yüksek. m² fiyatı 3.168 TL, değer artışı “çok yüksek”. Örnek: 9.887 m² zeytinlik 42.570.000 TL (Sahibinden).
• Gençali ve Adliye Köyleri: Tarla ilanları bol, imar potansiyeli orta. Örnek: Adliye’de 5.900 m² zeytinlik 3 milyon TL.
• Riskler: Zeytinliklerin imara açılması zor (yasal koruma), spekülatif fiyatlar düşebilir. 2026’da enflasyonla %10-20 artış bekleniyor, ama rekolte düşüşü (zeytin yılı etkisi) tarım arazilerini etkileyebilir.

2. Umurbey Stadyumu Karşısı Özel Analiz

Umurbey Mahallesi, Gemlik’in tarihi ve doğal alanı; koruma amaçlı imar planı hakim (kentsel sit alanı). Stadyum karşısı (Umurbey Celal Bayar Stadyumu civarı) imara yakın zeytinliklerle dolu – denize ve merkeze yakınlığı avantaj. Araştırmada doğrudan “stadyum karşısı” ilanı az, ama bölge genelinde imar değişiklikleri var:

• Imar Durumu: 2025-2026’da Umurbey için 1/1000 ölçekli koruma amaçlı imar planı değişiklikleri onaylandı. Örnek: 1849 ada 60 parselde değişiklik (30 Ocak 2026), 1849 ada 15-16 parseller (18 Aralık 2025). 178 ada 3 parselde askı ilanı (Çevre Bakanlığı), denize 50 metre mesafede zeytinliklerin imar değişikliği. Stadyum yakınında (H22A09C1C pafta) 1834 ada parsellerde plan değişikliği (02 Aralık 2024, ama 2026 etkisi var).
• Satılık Arsalar: Imara yakın düz zeytinlikler öne çıkıyor. Örnek: 2.538 m² zeytinlik 2.150.000 TL (Century21), imara 614 metre mesafede 5.450.000 TL. 588 m² konut imarlı arsa (köy içi) (fiyat belirtilmemiş, ama ortalama 2-3 milyon). Deniz manzaralı villa imarlı 429 m² (Sahibinden) fiyatı yüksek (yaklaşık 5-7 milyon).
• Gerçekçi Değerlendirme: Bölge koruma altında, yoğun yapılaşma zor. Zeytinliklerin imara açılması spekülatif; 11.767 m² zeytinlik alanda plan değişikliği askıda, ama çevreci itirazlar olabilir. Yatırım potansiyeli: Orta vadede (2-5 yıl) %20-30 prim, ama sit alanı riski var. Stadyum karşısı için: Yol cepheli, düz parseller tercih edin; kadastro yoluna cephe 2.908 m² (Century21) gibi ilanlar fırsat.

3. Köylerde Yeni Yerleşim Alanları ve 300 Metre Imar Açılması

Gemlik köyleri (Haydariye, Adliye, Hamidiye, Şahinyurdu vb.) tarım odaklı, ama Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında 300 metre genişleme gündemde. Bu, köy yerleşik alan sınırlarının dışarıya 300 metre esnetilmesi anlamına geliyor – köy hayatını teşvik için.

• Haber ve Gelişmeler: Gemlik Belediye Başkanı Şükrü Deviren, 2025’te köy planlarını 300 metre genişletmek için çalışma başlattı. Bursa genelinde kırsal mahallelerde nüfus azalmasını önlemek için (köye dönüş teşviki). 2026’da uygulama bekleniyor; Şubat etkinliklerinde hazırlıklar tartışıldı. Şahinyurdu’nda kırsal turizm alanı değişikliği (12 Mayıs 2025 meclis gündemi).
• Etkilenen Köyler ve Arsalar: Haydariye’de 998 m² köy içi imarlı arsa (Instagram ilanları), Adliye’de tarlalar 1-4 milyon TL. Hamidiye’de 6.508 m² zeytinlik 2.5 milyon (Century21). 300 metre kuralı: Mevcut sınırdan dışarı 300 m şerit, ama tarım/sit alanı kısıtlamaları var – her yer açılmıyor.
• Gerçekçi Uyarı: Henüz tam onaylanmadı; yönetmelik net değil, ilçe bazında sorgula. Köylerde imar genişlemesi nüfus artışı için, ama 2 kat sınırlı yapı izni. Spekülatif alım riskli; zeytinliklerde koruma kanunu engel olabilir.

Sonuç ve Öneriler

Gemlik’te imara yakın arsalar (özellikle Umurbey ve köylerde) potansiyel yüksek, ama gerçekçi bakarsak %50 spekülasyon. Toplam ilan sayısı: 400+ (Emlakjet). Umurbey stadyum karşısı için: Imara 600-800 metre mesafeli zeytinlikler fırsat, fiyat 2-3 milyon. Köylerde 300 metre genişleme 2026’da hızlanabilir, tarla fiyatlarını %20 artırır. Yatırım yapmadan: Gemlik Belediyesi İmar Müdürlüğü’ne danış, ekspertiz yaptır. Eğer spesifik ilan (ada/parsel) verirsen daha derin bakarım. Başarılar başkan!