Küçükkumla Mahallesi

Küçükkumla Mahallesi (Gemlik, Bursa) | Yazlık Yoğunluk, Zeytinlik Ağırlığı ve Sınırlı Villa İmarı

Küçükkumla Mahallesi, Gemlik ilçesinin sahil hattına yakın, yaz aylarında belirgin şekilde kalabalıklaşan ve villa potansiyeli bulunan ancak imarı sınırlı mahallelerinden biridir. Bölge, bugün için proje değil beklemeli yatırım profiline sahiptir.

KUMLA MAHALLESİ (KÜÇÜKKUMLA)

Coğrafi ve Ekonomik Profil

Bursa’nın en popüler tatil beldesidir. Yoğun yapılaşma, yüksek katlı apartmanlar ve yaz aylarında patlayan nüfus ile karakterizedir. Ekonomisi tamamen hizmet sektörü ve turizme dayalıdır. Son yıllarda doğalgazın gelmesiyle kışın da yaşam başlamıştır.   

Emlak Piyasası ve Alım-Satım Analizi

• Piyasa Duyarlılığı: Yüksek Likidite. Gemlik’in en hızlı emlak piyasası buradadır.

• Satış Hızı: Çok Yüksek. Küçük daireler (1+1, 2+1) peynir ekmek gibi satılmaktadır.

• Fiyat Metrikleri ve Örnekler:

  • Konut: Ortalama m² fiyatları 26.000 – 29.000 TL bandına oturmuştur. 1+1 daireler 1.650.000 TL, 2+1 daireler 2.200.000 – 2.700.000 TL arasında değişmektedir. Yaz-kış oturuma uygun, tadilatlı dairelerde fiyatlar 4.600.000 TL’yi görebilmektedir.   

📍 Konum ve Yazlık Etki

Küçükkumla;

• Sahil bandına erişimi olan

• Kumla hattının devamında

• Yaz sezonunda nüfusu ciddi artan

bir yerleşimdir. Kış aylarında sakinleşir; mevsimsellik belirgindir.

🏖️ Yaz Aylarında Yoğunluk Gerçeği

Mahallenin karakteri nettir:

• Yazın kalabalık

• Sezonluk kullanıcı ve yazlıkçı baskın

• Trafik ve park yazın zorlayıcı

Bu nedenle Küçükkumla, yazlık yaşamı bilenler için uygundur.

🌿 Arazi Yapısı | Zeytinlik Hakimiyeti

Küçükkumla’da:

• Zeytinlik satışları yaygındır

• Tarla/bahçe vasıflı araziler bulunur

• Konut parselleri sınırlıdır

Zeytinlik vasfı, imar ve proje takvimini doğrudan etkiler; “hemen villa” beklentisi gerçekçi değildir.

🏡 Villa Potansiyeli (Sınırlı ve Seçici)

Doğru ifade şudur:

Küçükkumla villa yapımına uygundur; ancak villa imarı henüz yeterince açılmış değildir.

• Fiziksel çevre villa yaşamına uygundur

• Talep vardır

• Villa yapılabilir parsel sayısı azdır

• Bugün proje geliştirmek zordur; ileriye dönük değerlendirilir

🏠 Gayrimenkul Profili (Doğru Okuma)

• Yazlık kullanım → ✅

• Zeytinlik / arazi alımı → ✅

• Villa imarlı arsa → ⚠️ (çok sınırlı)

• Kısa vadeli yüksek kira → ❌

• Hızlı al–sat / proje → ❌

Kazanç zaman + mevzuat ister.

⚖️ Avantajlar ve Gerçek Riskler

Avantajlar

• Sahil ve yazlık talep

• Villa yaşamına uygun çevre

• Zeytinliklerin uzun vadeli değeri

• Kumla–Kurşunlu hattına yakınlık

Riskler

• Villa imarının sınırlı olması

• Zeytinlik mevzuatı

• Yaz aylarında yoğunluk

• Kısa vadede proje üretim zorluğu

✅ Net Sonuç

Küçükkumla Mahallesi;

✔️ Yazlık yaşamı bilenler
✔️ Zeytinlik alıp beklemeyi kabul edenler
✔️ “Bugün değil, ileride villa olur” diyen yatırımcılar

için uygundur.

❌ Hemen villa yapayım
❌ Hızlı kira/flip
❌ Kışlık sakin site beklentisi

için uygun değildir.