Gemlik’te Kentsel Dönüşüm 2026: Mahalle Mahalle Son Durum

Gemlik, Bursa’nın en kritik deprem bölgelerinden biri olarak Kuzey Anadolu Fay Hattı’nın tam üzerinde yer alıyor. 1999 Marmara Depremi’nin acı hatıraları hâlâ tazeyken, ilçede yaklaşık 20 bin binanın yarısı (10 bin bina) denetimsiz ve riskli durumda. Bu yapılar, 60 bin kişiyi doğrudan tehdit ediyor. Gemlik Belediyesi’nin 2025-2029 Stratejik Planı’nda kentsel dönüşüm “çok acil konu” olarak vurgulanıyor ve şehrin verimsiz kayalık alanlara taşınması öneriliyor. 2026 başı itibarıyla dönüşüm çalışmaları, Bursa Büyükşehir Belediyesi, TOKİ ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı işbirliğiyle hız kazanıyor. Ancak belirsizlikler devam ediyor: Konut alım-satımları düşmüş durumda, KHK’lar ve imar planlarındaki gecikmeler nedeniyle piyasa durgun.

Bu makalede, Gemlik’in kentsel dönüşüm sürecini derinlemesine analiz edeceğiz. Öncelikle genel çerçeveyi ele alacak, ardından mahalle mahalle son durumu inceleyeceğiz. Analiz, resmi kaynaklar, belediye planları ve güncel haberlere dayanıyor. Dönüşümün amacı, merkezdeki yoğunluğu azaltmak, zemini zayıf ovalardan yamaçlara (2500 hektar rezerv alan) kaydırmak ve depreme dayanıklı yapılar inşa etmek. Ancak uygulama aşamasında vatandaş rızası, finansman ve bürokratik engeller sorun yaratıyor.

Genel Durum ve Stratejik Yaklaşım

Gemlik’in toplam nüfusu 130 bin, ancak yazın sahil bölgeleriyle 700 bine ulaşıyor. Zemin büyük ölçüde alüvyonlu ve sıvılaşma riski yüksek; Uludağ Üniversitesi analizleri bunu doğruluyor. 2025 Temmuz itibarıyla hazırlanan risk haritasına göre, eski Gemlik (23,5 hektar) bölgesindeki yapıların %68’i depreme dayanıksız. TOKİ’nin desteğiyle yamaçlarda ilk etapta 3-5 bin konut inşa edilmesi planlanıyor. Bursa Büyükşehir Belediyesi’nin Burkent AŞ aracılığıyla yürüttüğü 24,5 hektarlık proje (Orkent Sitesi dahil) 2024 sonunda demolisyon aşamasını tamamlamış, yeniden inşaat için bilgilendirme toplantıları yapılmış.

2026’da odak, imar planı revizyonları ve koruma amaçlı değişiklikler. Gemlik Belediyesi’nin imar planları listesinde 2025-2026’da 15’ten fazla değişiklik onaylanmış; bunlar ağırlıklı revizyon ve koruma odaklı. Ekonomik etki: Dönüşüm belirsizliği nedeniyle 2026 başı itibarıyla konut satışları düşmüş, piyasa duraklamış. Avantajlar: Yeni yapılar enerji verimli, sosyal donatılı olacak; dezavantajlar: Maliyetler yüksek, vatandaşlar taşınma konusunda tereddütlü.

Mahalle Mahalle Son Durum

Gemlik’in mahalleleri, risk seviyelerine göre sınıflandırılıyor: Sahil ve ova mahalleleri yüksek riskli, yamaçlar rezerv alan. Aşağıda, mevcut verilere göre mahalle bazlı analiz:

1. Umurbey Mahallesi

• Son Durum: Kentsel sit alanı olarak koruma altında. 2025-2026’da birden fazla imar planı değişikliği yapılmış: 1849 ada parseller için koruma amaçlı revizyonlar (18 Aralık 2025, 30 Ocak 2026). Celal Bayar Evleri için ilave hükümler eklenmiş (3 Haziran 2025).
• Risk ve Planlar: Tarihi doku nedeniyle dönüşüm yavaş. Yamaçlara taşınma önerisi var, ancak koruma statüsü engel. TOKİ desteğiyle 2026’da pilot konutlar başlayabilir.
• Analiz: Mahalle, deprem riskine karşı acil dönüşüm ihtiyacı duyuyor; ancak kültürel miras ön planda. Vatandaşlar, plan belirsizliğinden şikayetçi.

2. Küçükkumla Mahallesi

• Son Durum: Karayolu kuzeyi ve şuyulandırma alanlarında imar değişiklikleri (17 Kasım 2025, 14 Ekim 2025). 285 ada parseller için revizyonlar tamamlanmış.
• Risk ve Planlar: Sahil şeridinde yer aldığı için sıvılaşma riski yüksek. 1999 öncesi yapılar çoğunlukta, imar planı eksik. Yamaç rezerv alanına taşınma öncelikli; 2026’da TOKİ konutları için zemin etütleri devam ediyor.
• Analiz: Yaz nüfusu nedeniyle acil; ancak ruhsatsız yapılar gecikme yaratıyor. Ekonomik olarak turizm odaklı, dönüşüm turizmi canlandırabilir.

3. Kurşunlu Mahallesi

• Son Durum: 2041 ada ve 2211-2214 ada parseller için uygulama imar planı değişiklikleri (30 Ocak 2026, 3 Haziran 2025).
• Risk ve Planlar: Sahil bölgesi, yüksek riskli. Narlı-Kurşunlu hattı imar planı yok; 10 bin riskli binanın önemli kısmı burada. Yamaçlara 3-5 bin konutluk ilk etap planı bu mahalleyi kapsıyor.
• Analiz: Halk, yıllardır vaat edilen dönüşüme rağmen somut adım eksikliğinden şikayetçi. 2026’da karot testleri artacak, zorunlu yıkımlar gelebilir.

4. Engürücük ve Kurtul Mahalleleri

• Son Durum: Depolama alanları için revizyon uygulama imar planı (5 Kasım 2025). 1346 ada için değişiklik (30 Ocak 2026).
• Risk ve Planlar: Yamaç bölgeleri, rezerv alan olarak kullanılıyor. Dönüşümde destekleyici rol; merkezden taşınanlar için altyapı hazırlıkları.
• Analiz: Düşük riskli, ancak altyapı yetersiz. 2026’da 2500 hektar rezervin parçası olarak konut inşaatı hızlanabilir.

5. Hisar Mahallesi

• Son Durum: 1326 ada için imar planı değişikliği (5 Kasım 2025).
• Risk ve Planlar: Eski Gemlik’in parçası, %68 riskli yapı. Orkent Sitesi gibi demolisyon tamamlanmış; yeniden inşaat 2026’da başlayacak.
• Analiz: Tarihi mahalle, dönüşümde sosyal konut takası öneriliyor. Piyasa durgunluğu burada belirgin.

6. Yeni Mahallesi

• Son Durum: Arkeolojik sit alanı koruma amaçlı plan değişiklikleri (20 Ağustos 2025). Ortalama konut fiyatı 2.47 milyon TL, amortisman 10 yıl.
• Risk ve Planlar: Merkezde, dönüşüm alanı. Balıkpazarı gibi kentsel tasarım projeleri uzatılmış.
• Analiz: Yatırım potansiyeli yüksek, ancak belirsizlik satışları düşürüyor.

7. Kayhan Mahallesi

• Son Durum: 965 ada için koruma amaçlı değişiklik (3 Haziran 2025).
• Risk ve Planlar: Eski doku, riskli. Dönüşümde koruma odaklı yaklaşım.
• Analiz: Kültürel değerler ön planda; yavaş ilerleme bekleniyor.

8. Büyükkumla Mahallesi

• Son Durum: Sahil riski yüksek, imar planı eksik.
• Risk ve Planlar: 1999 öncesi yapılar, sıvılaşma. Yamaç taşınma planı.
• Analiz: Turizm etkileniyor; 2026’da acil müdahale gerekebilir.

9. Orhangazi ve Halitpaşa Mahalleleri

• Son Durum: Genel dönüşüm kapsamında, 2022’den beri destekleniyor.
• Risk ve Planlar: Merkez, yoğunluk azaltma hedefi.
• Analiz: Büyükşehir desteğiyle ilerleme var.

10. Cumhuriyet ve Hamidiye Mahalleleri

• Son Durum: Amortisman düşük (10 yıl), fiyatlar yüksek.
• Risk ve Planlar: Ova bölgesi, riskli. Rezerv alana taşınma.
• Analiz: Ekonomik cazibe, ancak deprem korkusu satışları etkiliyor.

Diğer mahalleler (Osmaniye, Dr. Ziya Kaya vb.) genel planlarda yer alıyor, ancak spesifik güncelleme sınırlı.

Derin Analiz

Gemlik’in dönüşümü, deprem gerçeğiyle yüzleşmek anlamına geliyor. Avantajlar: Yeni şehir modeli, güvenli yapılar, ekonomik canlanma. Dezavantajlar: Maliyet (56 milyar TL’lik benzer projeler gibi), vatandaş direnci, bürokrasi. 2026’da TOKİ’nin 3-5 bin konutluk hamlesi dönüm noktası olabilir, ancak 2025 depremleri sonrası ivme kazandı. Piyasa analizi: Amortisman süreleri 10 yıla düşmüş, ancak belirsizlik devam ediyor. Öneri: Vatandaş katılımı artırılmalı, finansal teşvikler genişletilmeli.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS) – 20 Soru ve Cevap

1. Gemlik’te kentsel dönüşüm neden acil? Kuzey Anadolu Fay Hattı üzerinde olması ve 10 bin riskli bina nedeniyle. 60 bin kişi tehlikede.
2. 2026’da hangi mahalleler öncelikli? Umurbey, Küçükkumla, Kurşunlu gibi sahil ve merkez mahalleler.
3. Yamaçlara taşınma ne anlama geliyor? 2500 hektar rezerv alanda yeni konutlar inşa edilerek merkez yoğunluğu azaltılacak.
4. TOKİ’nin rolü nedir? İlk etapta 3-5 bin konut üretecek, riskli alanlardakileri taşıyacak.
5. Konut satışları neden düştü? Dönüşüm belirsizliği ve KHK’lar nedeniyle piyasa durgun.
6. Umurbey’de ne değişti? Koruma amaçlı imar değişiklikleri yapıldı, tarihi doku korunuyor.
7. Küçükkumla’da risk seviyesi nedir? Yüksek; sıvılaşma ve eski yapılar nedeniyle.
8. Karot testi zorunlu mu? Evet, çürük raporu çıkarsa bina yıkılabilir, rıza aranmayabilir.
9. Bursa Büyükşehir’in katkısı ne? Burkent ile 24,5 hektarlık projeleri yönetiyor, demolisyon tamamlandı.
10. Yeni Mahalle’de yatırım yapılır mı? Amortisman 10 yıl, ancak dönüşüm tamamlanana kadar riskli.
11. Kurşunlu’da imar planı var mı? Eksik, ancak 2026 değişiklikleriyle tamamlanıyor.
12. Engürücük rezerv alan mı? Evet, yamaçta; depolama ve revizyon planları yapıldı.
13. Hisar’da demolisyon durumu? Orkent gibi tamamlandı, yeniden inşaat 2026’da.
14. Büyükkumla turizmi etkilenir mi? Kısa vadede evet, ancak güvenli yapılarla canlanır.
15. Cumhuriyet Mahallesi riskli mi? Ova bölgesi olduğu için evet, taşınma planı var.
16. Finansman nasıl sağlanıyor? TOKİ, belediye ve bakanlık hibeleriyle.
17. Vatandaş rızası şart mı? Çürük binalarda hayır, zorunlu yıkım uygulanabilir.
18. 2029’a kadar hedef nedir? Stratejik planda şehrin kayalık alanlara taşınması.
19. Piyasa analizi ne diyor? Metrekare fiyatı 19-32 bin TL arası, amortisman düşüyor.
20. Nasıl takip edebilirim? Gemlik Belediyesi imar planları ve resmi duyuruları üzerinden.